Hipoteca a tipo fijo, variable o mixto: diferencias y cómo decidir

Esta guía trata de la hipoteca para comprar vivienda y de sus tres modalidades de tipo de interés: fijo, variable y mixto. La elección cambia cómo evoluciona la cuota y qué riesgo asume el hogar durante muchos años. Ninguna es mejor en todos los casos: depende de las ofertas concretas, de sus costes, del plazo, de cómo evolucionen los tipos (algo que no se sabe al firmar) y de si el presupuesto aguantaría una cuota más alta.

Los préstamos personales también pueden ser a tipo fijo o variable, pero son otro producto, con sus propias condiciones; aquí no se comparan. Para uno de ellos, usa la calculadora de préstamo. Para la hipoteca, simula la cuota con la calculadora de cuota de hipoteca o cuánto te podrían prestar con la calculadora de hipoteca según sueldo.

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Hipoteca a tipo fijo

El tipo de interés pactado se mantiene durante toda la vida del préstamo, y con él la cuota mensual, según las condiciones del contrato. El Portal del Cliente Bancario del Banco de España lo resume así: sabes de antemano cuánto pagarás cada mes, sin depender de las subidas o bajadas de los tipos.

• Lo que aporta: previsibilidad. Una subida del Euríbor no cambia la cuota.
• Lo que no hace: si los tipos de mercado bajan, la cuota no baja sola. Cambiar las condiciones exige negociar con la entidad o llevar la hipoteca a otra, con sus costes.

El mismo portal indica que, al contratar, el tipo fijo suele ser superior al tipo inicial de una hipoteca variable. Eso no dice cuál resultará más cara al final, porque el coste del variable depende de un índice futuro que nadie conoce al firmar.

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Hipoteca a tipo variable

El tipo se revisa según un índice de referencia más un diferencial fijo pactado:

$\text{Tipo aplicado} = \text{Índice de referencia} + \text{Diferencial}$

El índice más usado en España es el Euríbor a 12 meses, que el Banco de España describe como la principal referencia de los préstamos hipotecarios. En cada revisión, normalmente anual o semestral, se aplica la media mensual del mes que fije el contrato, no el dato diario, y la cuota se recalcula con el capital pendiente y el plazo que queda. Cómo se forma el índice y cómo pasa a la cuota está explicado en qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca variable.

• Lo que aporta: si el índice baja, la cuota baja en la siguiente revisión.
• Lo que expone: si el índice sube, la cuota sube. El hogar asume ese riesgo durante todo el tiempo que la hipoteca sea variable.

La Ley 5/2019 (artículo 21) impide fijar un límite a la baja del tipo en las operaciones a tipo variable (la antigua «cláusula suelo») y establece que el interés no puede ser negativo.

Revisión anual o semestral

La frecuencia de revisión no cambia cuánto se mueve el índice, sino cuándo llega ese cambio a la cuota:

Con revisión anual, si el índice sube varios meses seguidos, el ajuste llega de una vez y puede notarse más en la cuota. Por eso, además del diferencial, conviene leer el mes de referencia y la frecuencia de revisión antes de firmar.

Ejemplo con el Euríbor de 2026 (datos históricos)

Este ejemplo usa dos medias mensuales oficiales ya publicadas. No son el valor actual del Euríbor ni una previsión.

• Febrero de 2026: 2,221 % (BOE de 3 de marzo de 2026).
• Mayo de 2026: 2,804 % (nota del Banco de España de 1 de junio de 2026).

Supuestos: hipoteca de 150.000 €, 25 años (300 cuotas mensuales), diferencial +0,99 %, amortización francesa, sin comisiones ni seguros. Para comparar los dos meses, la cuota se calcula con los 150.000 € y las 300 cuotas, como si cada tipo se aplicase desde el inicio.

El tipo sube 0,583 puntos y la cuota, 46,90 € al mes.

En una revisión real el capital pendiente ya es menor, así que la subida en euros también lo es. Si, por ejemplo, después de 12 cuotas al 3,211 % quedasen 146.023,67 € y 288 cuotas, la cuota pasaría de 727,89 € a 773,17 €: 45,28 € más. Con el mismo cambio de tipo y el préstamo más avanzado, la diferencia sigue bajando.

El importe de una revisión concreta depende del contrato: el índice pactado, el mes de referencia, la fecha de revisión, el capital pendiente y las cuotas que queden. En una revisión anual no se aplicarían los dos meses del ejemplo, sino solo el que fije la escritura.

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Hipoteca mixta

Combina un periodo inicial a tipo fijo con un periodo posterior a tipo variable, según el Banco de España. Durante el tramo fijo la cuota es previsible; al pasar al variable puede subir o bajar con el índice, igual que en una hipoteca variable.

Al compararla, importan tres datos: cuántos años dura el tramo fijo, qué tipo se paga en ese tramo y qué índice y diferencial se aplicarán después.

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Comparativa: fijo, variable y mixto

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Qué comparar entre ofertas

No hay una modalidad adecuada para todo el mundo. Lo útil es comparar ofertas concretas con los mismos criterios:

• Coste total, no solo el tipo nominal. El TIN fija la cuota; la TAE añade comisiones y gastos y sirve para comparar. Lo explica TIN y TAE en una hipoteca.
• Productos vinculados. Seguros u otros productos que la entidad pida para aplicar un tipo bonificado cuentan en el coste.
• Plazo. Más años bajan la cuota, pero suben los intereses totales y, en un variable, alargan el tiempo expuesto a revisiones.
• Margen del hogar. En un variable o un mixto, calcula la cuota con un índice más alto que el actual y comprueba si el presupuesto la soportaría. Es una prueba de resistencia, no una previsión. Puedes hacerlo en la calculadora de cuota de hipoteca.
• Comisiones por amortizar o cambiar de modalidad. La Ley 5/2019 (artículo 23) limita lo que se puede cobrar por amortizar anticipadamente, y es distinto en el tramo fijo y en el variable.
• Información precontractual. La entidad debe entregar la FEIN, que recoge las condiciones de la oferta, con al menos diez días naturales de antelación a la firma (Ley 5/2019, artículo 14).

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Evolución ilustrativa de la cuota

El gráfico es una simulación sintética, no datos reales del Euríbor ni de mercado. Solo ilustra la diferencia de forma: una cuota fija constante frente a una variable que cambia en cada revisión. No indica qué modalidad resultaría más barata. Para tu caso, introduce precio, entrada, plazo y tipo en la calculadora de cuota de hipoteca.

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Cómo se calcula la cuota (amortización francesa)

En las tres modalidades, la cuota se calcula normalmente con el sistema de amortización francesa:

Intereses del periodo:

$I = C_p \times i$

Cuota:

$A = C_p \times \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}$

Donde $C_p$ es el capital pendiente, $i$ el tipo del periodo (el tipo anual entre 12 si la cuota es mensual) y $n$ el número de cuotas que quedan.

En un fijo, $i$ no cambia. En un variable, o en el tramo variable de un mixto, $i$ se actualiza en cada revisión y la cuota se recalcula con el capital pendiente y el plazo restante. Así se obtienen las cuotas del ejemplo de 2026.

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Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca fija, variable y mixta?

En la fija, el tipo y la cuota se mantienen durante toda la vida del préstamo. En la variable, el tipo es un índice (normalmente el Euríbor a 12 meses) más un diferencial, y la cuota cambia en cada revisión. La mixta tiene un periodo inicial a tipo fijo y después pasa a variable. Ninguna es mejor en todos los casos: depende de las ofertas, sus costes, el plazo, la evolución de los tipos y el margen del hogar para asumir una cuota más alta.

¿Cuánto puede subir la cuota de una hipoteca variable?

Depende del cambio del índice, del capital pendiente y de las cuotas que queden. En el ejemplo del artículo, con 150.000 €, 300 cuotas y diferencial +0,99 %, pasar de la media del Euríbor de febrero de 2026 (2,221 %) a la de mayo (2,804 %) sube la cuota de 727,89 € a 774,79 €: 46,90 € más al mes. Con menos capital pendiente, la subida en euros es menor. No hay un techo general: depende de cuánto suba el índice.

¿Qué diferencia hay entre revisión anual y semestral?

Con revisión anual, la cuota cambia una vez al año, con la media del Euríbor del mes que fije el contrato. Con revisión semestral, el ajuste llega cada seis meses, así que las subidas o bajadas del índice se notan antes. El mes de referencia también importa: no todas las hipotecas se revisan con el mismo dato.

¿Qué es el diferencial en una hipoteca variable?

Es el porcentaje fijo que se suma al índice (por ejemplo, Euríbor + 0,99 %) y no cambia en las revisiones. Un diferencial más bajo reduce el tipo aplicado igual que lo haría una bajada del índice.

¿Cómo comparo ofertas de distintas modalidades?

Con la TAE y el coste total, no solo con el TIN; ver TIN y TAE en una hipoteca. Suma también los productos vinculados y las comisiones. En un variable o un mixto, calcula la cuota con un índice más alto que el actual en la calculadora de cuota de hipoteca. La FEIN de cada oferta debe entregarse al menos diez días naturales antes de la firma.

¿Puedo pasar de variable a fijo después?

Sí, si se acuerda: mediante novación con tu entidad o subrogación a otra, como explica el Banco de España. La Ley 5/2019 (artículo 23) limita la compensación por pasar a fijo o a mixto con al menos tres años fijos: durante los tres primeros años del préstamo, como máximo el 0,05 % del capital reembolsado anticipadamente, y nada si no hay amortización de capital; después de esos tres años, nada. Puede haber otros gastos; según el Banco de España, los de la subrogación suelen ser superiores a los de la novación.

¿El tipo fijo elimina todo riesgo?

Elimina el riesgo de que suba la cuota por el índice. Siguen contando otros costes, como las comisiones, los seguros vinculados o la compensación por amortizar anticipadamente, y la cuota no bajará sola si bajan los tipos de mercado.

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Conclusión

El tipo fijo da una cuota previsible; el variable traslada a la cuota las subidas y bajadas del índice; el mixto reparte esas dos situaciones en el tiempo. Cuál resulta más barata depende de cómo evolucionen los tipos, que no se conoce al firmar.

Compara ofertas concretas por su TAE y su coste total, lee las condiciones de revisión y de comisiones, y simula la cuota con un índice más alto antes de asumir un tramo variable. Si tienes dudas sobre tu situación, consulta con un profesional o intermediario de crédito autorizado antes de firmar.

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Este artículo tiene fines divulgativos. Los datos del Euríbor corresponden a medias mensuales oficiales ya publicadas de febrero y mayo de 2026 y no son valores actuales ni previsiones. No constituye asesoramiento financiero ni una recomendación para contratar un producto. Las condiciones reales dependen de cada entidad, de cada contrato y de tu perfil.