¿Cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo en 2026?
Descubre cuánta hipoteca puedes solicitar según tu sueldo neto. Analizamos la regla del 35% de endeudamiento, el límite del 80% de tasación y ejemplos reales con sueldos de 1.500€, 2.000€ y 2.500€ netos mensuales.
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Cuando alguien se plantea comprar una vivienda, una de las primeras preguntas que surge es inevitable: ¿cuánta hipoteca me dará el banco con lo que gano? La respuesta no es un número fijo, sino el resultado de varios criterios objetivos que los bancos aplican de forma bastante sistemática. Este artículo los explica todos, con ejemplos numéricos concretos y sin adornos.
La regla que más condiciona tu hipoteca: el 30-35% de endeudamiento
Los bancos en España utilizan como referencia principal la ratio de endeudamiento, también llamada DTI (Debt-to-Income ratio). Esta ratio expresa qué porcentaje de tus ingresos netos mensuales destinarías al pago de deudas.
La práctica habitual del sector es no superar el 35% de los ingresos netos mensuales para el conjunto de deudas (hipoteca incluida). Algunas entidades bajan ese umbral al 30%, y muy pocas suben hasta el 40% en perfiles con ingresos altos y estables.
¿Por qué el 35% y no el 50%? La lógica es simple: si más de un tercio de tus ingresos van a deuda, cualquier imprevisto como una bajada de sueldo, un gasto médico o un ERTE puede convertir el pago de la hipoteca en inviable. Los bancos lo saben y ajustan el riesgo en consecuencia.
El cálculo básico
La fórmula que aplican es:
Donde es la cuota máxima mensual que admite la ratio de endeudamiento e los ingresos netos mensuales.
Si tienes otros préstamos activos (coche, tarjeta, etc.), esa deuda existente ya consume parte del 35%. El banco resta esas cuotas actuales antes de calcular lo que puede prestarte para la hipoteca.
El otro límite: el 80% del valor de tasación
Más allá de tu capacidad de pago mensual, los bancos tienen otro límite estructural: en España, la normativa hipotecaria establece que las entidades no pueden financiar, con carácter general, más del 80% del valor de tasación de la vivienda (o del precio de compra, el que sea inferior).
Esto significa que, si una vivienda está tasada en 200.000 €, el banco como máximo te prestará 160.000 €. Los 40.000 € restantes deben salir de tu bolsillo, a lo que hay que sumar los gastos de compraventa: en España, estos suelen representar entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio (impuestos, notaría, registro, gestoría).
Fuente: Banco de España: Guía de acceso al préstamo hipotecario
Por tanto, la hipoteca que puedes pedir depende de dos límites simultáneos:
- Lo que tu sueldo te permite pagar cada mes (regla del 35%)
- Lo que el banco puede prestar según la tasación (máximo 80%)
Tu hipoteca real será la cifra más baja entre ambos límites.
Ejemplos reales: ¿cuánto me prestaría el banco?
Para hacer estos cálculos, utilizamos un tipo de interés de referencia del 3,5% TAE a 25 años, que está en un rango razonable para hipotecas fijas en 2026. Puedes cambiar estos parámetros en nuestra calculadora de préstamos para ajustar el escenario a tu situación real.
Ejemplo 1: Sueldo neto de 1.500 € mensuales
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Ingresos netos mensuales | 1.500 € |
| Cuota máxima (35%) | 525 € |
| Hipoteca máxima estimada (25 años, 3,5%) | ~97.000 € |
| Vivienda máxima financiable al 80% | ~121.000 € |
| Ahorro previo necesario (20% + gastos ~11%) | ~37.000 € |
Con 1.500 € netos, la restricción que manda es la cuota mensual. La vivienda máxima que se podría comprar rondaría los 120.000-125.000 €, lo que en muchas zonas de España limita bastante las opciones, sobre todo en grandes capitales y en la costa.
Ejemplo 2: Sueldo neto de 2.000 € mensuales
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Ingresos netos mensuales | 2.000 € |
| Cuota máxima (35%) | 700 € |
| Hipoteca máxima estimada (25 años, 3,5%) | ~129.000 € |
| Vivienda máxima financiable al 80% | ~161.000 € |
| Ahorro previo necesario (20% + gastos ~11%) | ~50.000 € |
Con 2.000 € netos, el margen crece, pero el ahorro previo necesario para afrontar la entrada y los gastos sigue siendo exigente. Es el perfil donde la doble titularidad (dos personas con ingresos) cambia sustancialmente el escenario.
Ejemplo 3: Sueldo neto de 2.500 € mensuales
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Ingresos netos mensuales | 2.500 € |
| Cuota máxima (35%) | 875 € |
| Hipoteca máxima estimada (25 años, 3,5%) | ~162.000 € |
| Vivienda máxima financiable al 80% | ~202.000 € |
| Ahorro previo necesario (20% + gastos ~11%) | ~62.000 € |
A 2.500 € netos, el acceso a viviendas por debajo de los 200.000 € se vuelve más alcanzable siempre que haya ahorro suficiente. En este rango, muchos bancos empiezan a ofrecer condiciones más competitivas.
Hipotecas con dos titulares
Cuando la hipoteca se pide de forma conjunta, los bancos suman los ingresos de ambos titulares para calcular la ratio de endeudamiento. Esto amplía considerablemente la capacidad de endeudamiento:
| Titular 1 | Titular 2 | Ingresos combinados | Cuota máxima (35%) | Hipoteca estimada |
|---|---|---|---|---|
| 1.500 € | 1.500 € | 3.000 € | 1.050 € | ~194.000 € |
| 2.000 € | 1.500 € | 3.500 € | 1.225 € | ~226.000 € |
| 2.000 € | 2.000 € | 4.000 € | 1.400 € | ~258.000 € |
Qué más analiza el banco más allá del sueldo
La nómina es el criterio principal, pero no el único. Estas son las variables adicionales que los bancos evalúan de forma habitual:
Tipo de contrato e historial laboral
Un contrato indefinido pesa mucho más que uno temporal o una situación de autónomo con ingresos variables. Los bancos suelen requerir una antigüedad mínima en el puesto de entre 6 y 12 meses para perfiles por cuenta ajena, y hasta 2 años de declaraciones para autónomos.
El CIRBE: lo que el Banco de España sabe de ti
La Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) es un registro donde consta toda la deuda que tienes con entidades financieras en España. Antes de concederte una hipoteca, el banco consultará tu CIRBE. Si además llevas otros préstamos activos (coche, estudios, tarjetas con límite alto), eso reduce la capacidad hipotecaria calculada, aunque los estés pagando sin problema.
Puedes solicitar tu propio informe CIRBE de forma gratuita a través del Banco de España.
El historial de pagos y los ficheros de morosidad
Aparecer en ficheros como ASNEF o RAI es, en la práctica, un bloqueo casi absoluto para que un banco tradicional conceda una hipoteca. Tener impagos pasados, aunque ya estén saldados, puede condicionar las condiciones ofrecidas.
El scoring bancario
Cada banco tiene su propio modelo de scoring interno, que pondera de forma diferente la edad, la estabilidad laboral, el patrimonio declarado, el historial como cliente de esa misma entidad, y otros factores. Por eso, la misma persona puede recibir ofertas distintas en diferentes bancos.
Lo que el banco puede prestarte vs. lo que realmente puedes asumir
Este es uno de los puntos más importantes de todo el proceso y, sin embargo, de los que menos se suele hablar en voz alta.
El banco calcula lo máximo que puede prestarte según sus criterios de riesgo. Pero eso no significa que endeudarte hasta ese límite sea la decisión óptima para tu situación personal.
Considera estos factores que el banco no pondera por ti:
- Tu fondo de emergencia: los expertos en finanzas personales hablan habitualmente de mantener entre 3 y 6 meses de gastos disponibles. Si la hipoteca agota todo tu ahorro, quedas sin colchón ante imprevistos.
- Tus objetivos a medio plazo: un cambio de ciudad por trabajo, tener hijos, o montar un negocio implican necesidades de capital que una hipoteca alta puede bloquear.
- El plazo: alargar el plazo para reducir cuota reduce el esfuerzo mensual, pero dispara el coste total del préstamo en intereses. Puedes verlo de forma muy clara en nuestra tabla de amortización, donde se desglosa cuánto de cada cuota va a intereses y cuánto a capital a lo largo de toda la vida del préstamo.
Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca
La cuota mensual de una hipoteca de tipo fijo se calcula mediante la fórmula de anualidad, también conocida como sistema de amortización francés (el más habitual en España):
Donde:
- = cuota mensual
- = capital prestado
- = tipo de interés mensual (TAE anual )
- = número de cuotas (años )
Esta fórmula tiene una propiedad importante: las primeras cuotas están compuestas casi en su totalidad por intereses, y la proporción de capital amortizado va creciendo progresivamente. Esto explica por qué amortizar anticipadamente en los primeros años tiene un impacto mucho mayor que hacerlo al final del préstamo.
Hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3.5 % TAE. Al inicio, la mayor parte de cada cuota son intereses; con los años, el capital amortizado toma el protagonismo.
¿Quieres ver esta misma evolución con tus cifras? En la tabla de amortización introduces capital, plazo y tipo de interés y ves el reparto año a año. Y si lo que buscas es solo la cuota mensual sin usar la fórmula, la calculadora de préstamos te la calcula al instante.
Preguntas frecuentes
¿El banco siempre financia el 80% de la tasación?
El 80% es el límite habitual para vivienda habitual. Para segunda vivienda, ese porcentaje baja típicamente al 60-70%. Y en algunos casos muy específicos, por ejemplo cuando la vivienda es del propio banco (activo adjudicado), pueden llegar a financiar hasta el 90% o incluso el 100%, aunque con condiciones específicas.
¿Cuentan los ingresos de alquiler o de inversiones?
Depende del banco. Algunos los computan parcialmente si están acreditados en la declaración de la renta de forma continuada (mínimo 2 años). No es automático y cada entidad tiene sus propios criterios.
¿Puedo pedir una hipoteca si soy autónomo?
Sí, pero el proceso de análisis es más exhaustivo. Los bancos suelen requerir los últimos 2-3 años de declaraciones de IRPF e IVA, y el ingreso que computan no siempre es el ingreso bruto, sino el neto después de gastos deducibles. La estabilidad y la tendencia de esos ingresos a lo largo del tiempo tiene mucho peso.
¿Qué pasa si el 35% no me da para la cuota del piso que quiero?
Existen algunas alternativas que algunas personas valoran: ampliar el plazo (reduce la cuota pero aumenta el coste total en intereses), incorporar un cotitular, buscar una vivienda de menor precio, o esperar a tener mayor capacidad de ahorro o mejores ingresos. Cada una tiene sus implicaciones y ninguna es universalmente mejor que otra.
Resumen
| Criterio | Valor de referencia habitual |
|---|---|
| Ratio de endeudamiento máxima | 30-35% de ingresos netos |
| Financiación máxima sobre tasación | 80% (vivienda habitual) |
| Ahorro mínimo recomendado | 20% del precio + 10-12% en gastos |
| Plazo máximo habitual | 30 años (algunos bancos hasta 40) |
| Documentos básicos necesarios | Nóminas, contrato, IRPF, extractos bancarios |
Entender estos criterios antes de acercarse a un banco permite llegar a la negociación con información real, sin sorpresas. La calculadora de préstamos y la tabla de amortización son herramientas útiles para hacer tus propias simulaciones antes de ese paso.
Este artículo ha sido elaborado con fines divulgativos. Los cálculos son aproximaciones basadas en parámetros de referencia del mercado y no constituyen una oferta ni asesoramiento financiero. Las condiciones reales dependen de cada entidad financiera y de la situación particular de cada solicitante.