¿Cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo en 2026?

Cuando alguien se plantea comprar una vivienda, una de las primeras preguntas que surge es inevitable: ¿cuánta hipoteca me dará el banco con lo que gano? La respuesta no es un número fijo, sino el resultado de varios criterios objetivos que los bancos aplican de forma bastante sistemática. Este artículo los explica todos, con ejemplos numéricos concretos y sin adornos.

Para simular cuánta hipoteca puedes pedir según tu sueldo, usa la calculadora de hipoteca según sueldo. Para calcular la cuota de un piso concreto, la calculadora de cuota de hipoteca. Para tipos de interés, consulta préstamo fijo vs. variable o, si ya tienes variable, qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca.

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La regla que más condiciona tu hipoteca: el 30-35% de endeudamiento

Los bancos en España utilizan como referencia principal la ratio de endeudamiento, también llamada DTI (Debt-to-Income ratio). Esta ratio expresa qué porcentaje de tus ingresos netos mensuales destinarías al pago de deudas.

La práctica habitual del sector es no superar el 35% de los ingresos netos mensuales para el conjunto de deudas (hipoteca incluida). Algunas entidades bajan ese umbral al 30%, y muy pocas suben hasta el 40% en perfiles con ingresos altos y estables. El Portal del Cliente Bancario recomienda que la tasa de endeudamiento no supere, con carácter general, el 30-35% de los ingresos.

¿Por qué el 35% y no el 50%? La lógica es simple: si más de un tercio de tus ingresos van a deuda, cualquier imprevisto como una bajada de sueldo, un gasto médico o un ERTE puede convertir el pago de la hipoteca en inviable. Los bancos lo saben y ajustan el riesgo en consecuencia.

El cálculo básico

La fórmula que aplican es:

$Q_{\text{máx}} = I \cdot 0{,}35$

Donde $Q_{\text{máx}}$ es la cuota máxima mensual que admite la ratio de endeudamiento e $I$ los ingresos netos mensuales.

Si tienes otros préstamos activos (coche, tarjeta, etc.), esa deuda existente ya consume parte del 35%. El banco resta esas cuotas actuales antes de calcular lo que puede prestarte para la hipoteca.

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El otro límite: el 80% del valor de tasación

Más allá de tu capacidad de pago mensual, los bancos tienen otro límite estructural: en España, la normativa hipotecaria establece que las entidades no pueden financiar, con carácter general, más del 80% del valor de tasación de la vivienda (o del precio de compra, el que sea inferior).

Esto significa que, si una vivienda está tasada en 200.000 €, el banco como máximo te prestará 160.000 €. Los 40.000 € restantes deben salir de tu bolsillo, a lo que hay que sumar los gastos de la operación (impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación, etc.), que en la práctica suelen suponer un 10-12% adicional sobre el precio de compra según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda.

Fuente: La tasación no solo es un mero trámite (Portal del Cliente Bancario, Banco de España), que indica que el importe del préstamo suele vincularse al valor de tasación hasta un máximo del 80%.

Por tanto, la hipoteca que puedes pedir depende de dos límites simultáneos:

1. Lo que tu sueldo te permite pagar cada mes (regla del 35%)
2. Lo que el banco puede prestar según la tasación (máximo 80%)

Tu hipoteca real será la cifra más baja entre ambos límites.

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Ejemplos reales: ¿cuánto me prestaría el banco?

Para hacer estos cálculos, utilizamos un tipo de interés de referencia del 3,5% TAE a 25 años, que está en un rango razonable para hipotecas fijas en 2026. Las cifras son aproximaciones (método francés, sin comisiones ni seguros vinculados). Puedes cambiar estos parámetros en la calculadora de hipoteca según sueldo para ajustar el escenario a tu situación real.

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Ejemplo 1: Sueldo neto de 1.500 € mensuales

Concepto	Valor
Ingresos netos mensuales	1.500 €
Cuota máxima (35%)	525 €
Hipoteca máxima estimada (25 años, 3,5%)	~105.000 €
Vivienda máxima financiable al 80%	~131.000 €
Ahorro previo necesario (20% + gastos ~11%)	~41.000 €

Con 1.500 € netos, la restricción que manda es la cuota mensual. La vivienda máxima que se podría comprar rondaría los 130.000 €, lo que en muchas zonas de España limita bastante las opciones, sobre todo en grandes capitales y en la costa.

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Ejemplo 2: Sueldo neto de 2.000 € mensuales

Concepto	Valor
Ingresos netos mensuales	2.000 €
Cuota máxima (35%)	700 €
Hipoteca máxima estimada (25 años, 3,5%)	~140.000 €
Vivienda máxima financiable al 80%	~175.000 €
Ahorro previo necesario (20% + gastos ~11%)	~54.000 €

Con 2.000 € netos, el margen crece, pero el ahorro previo necesario para afrontar la entrada y los gastos sigue siendo exigente. Es el perfil donde la doble titularidad (dos personas con ingresos) cambia sustancialmente el escenario.

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Ejemplo 3: Sueldo neto de 2.500 € mensuales

Concepto	Valor
Ingresos netos mensuales	2.500 €
Cuota máxima (35%)	875 €
Hipoteca máxima estimada (25 años, 3,5%)	~175.000 €
Vivienda máxima financiable al 80%	~218.000 €
Ahorro previo necesario (20% + gastos ~11%)	~68.000 €

A 2.500 € netos, el acceso a viviendas por debajo de los 220.000 € se vuelve más alcanzable siempre que haya ahorro suficiente. En este rango, muchos bancos empiezan a ofrecer condiciones más competitivas.

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Hipotecas con dos titulares

Cuando la hipoteca se pide de forma conjunta, los bancos suman los ingresos de ambos titulares para calcular la ratio de endeudamiento. Esto amplía considerablemente la capacidad de endeudamiento:

Titular 1	Titular 2	Ingresos combinados	Cuota máxima (35%)	Hipoteca estimada
1.500 €	1.500 €	3.000 €	1.050 €	~210.000 €
2.000 €	1.500 €	3.500 €	1.225 €	~245.000 €
2.000 €	2.000 €	4.000 €	1.400 €	~280.000 €

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Qué más analiza el banco más allá del sueldo

La nómina es el criterio principal, pero no el único. Estas son las variables adicionales que los bancos evalúan de forma habitual:

Tipo de contrato e historial laboral

Un contrato indefinido pesa mucho más que uno temporal o una situación de autónomo con ingresos variables. Los bancos suelen requerir una antigüedad mínima en el puesto de entre 6 y 12 meses para perfiles por cuenta ajena, y hasta 2 años de declaraciones para autónomos.

El CIRBE: lo que el Banco de España sabe de ti

La Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) es un registro donde consta toda la deuda que tienes con entidades financieras en España. Antes de concederte una hipoteca, el banco consultará tu CIRBE. Si además llevas otros préstamos activos (coche, estudios, tarjetas con límite alto), eso reduce la capacidad hipotecaria calculada, aunque los estés pagando sin problema.

Puedes solicitar tu propio informe CIRBE de forma gratuita a través del Banco de España.

El historial de pagos y los ficheros de morosidad

Aparecer en ficheros como ASNEF o RAI es, en la práctica, un bloqueo casi absoluto para que un banco tradicional conceda una hipoteca. Tener impagos pasados, aunque ya estén saldados, puede condicionar las condiciones ofrecidas.

El scoring bancario

Cada banco tiene su propio modelo de scoring interno, que pondera de forma diferente la edad, la estabilidad laboral, el patrimonio declarado, el historial como cliente de esa misma entidad, y otros factores. Por eso, la misma persona puede recibir ofertas distintas en diferentes bancos.

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Lo que el banco puede prestarte vs. lo que realmente puedes asumir

Este es uno de los puntos más importantes de todo el proceso y, sin embargo, de los que menos se suele hablar en voz alta.

El banco calcula lo máximo que puede prestarte según sus criterios de riesgo. Pero eso no significa que endeudarte hasta ese límite sea la decisión óptima para tu situación personal.

Considera estos factores que el banco no pondera por ti:

• Tu fondo de emergencia: el Banco de España recomienda contar con 3-6 meses de gastos normales antes de comprometerte con deuda a largo plazo (material educativo sobre ahorro y fondo de emergencia). En la práctica, conviene tener ese colchón montado antes de agotar el ahorro en la entrada: la guía cómo crear un fondo de emergencia explica cuántos meses reservar y cómo calcularlo. Si la hipoteca agota todo tu ahorro, quedas sin margen ante imprevistos.
• Tus objetivos a medio plazo: un cambio de ciudad por trabajo, tener hijos, o montar un negocio implican necesidades de capital que una hipoteca alta puede bloquear.
• El plazo: alargar el plazo para reducir cuota reduce el esfuerzo mensual, pero dispara el coste total del préstamo en intereses. Puedes verlo de forma muy clara en nuestra tabla de amortización, donde se desglosa cuánto de cada cuota va a intereses y cuánto a capital a lo largo de toda la vida del préstamo.

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Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca

La cuota mensual de una hipoteca de tipo fijo se calcula mediante la fórmula de anualidad, también conocida como sistema de amortización francés (el más habitual en España):

$C = P \cdot \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$

Donde:

• $C$ = cuota mensual
• $P$ = capital prestado
• $r$ = tipo de interés mensual (tipo anual de referencia $\div 12$; en la simulación usamos el TAE como aproximación)
• $n$ = número de cuotas (años $\times 12$)

Esta fórmula tiene una propiedad importante: las primeras cuotas están compuestas casi en su totalidad por intereses, y la proporción de capital amortizado va creciendo progresivamente. Esto explica por qué amortizar anticipadamente en los primeros años tiene un impacto mucho mayor que hacerlo al final del préstamo.

Si quieres el desarrollo de la fórmula paso a paso, con ejemplo numérico y comparativa por plazos, consulta cómo calcular la cuota de una hipoteca. ¿Quieres ver esta misma evolución con tus cifras? En la tabla de amortización introduces capital, plazo y tipo de interés y ves el reparto año a año. Para la cuota mensual de un piso concreto, la calculadora de cuota de hipoteca; para cuánto te prestarían según tu sueldo, la calculadora de hipoteca según sueldo.

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Guías y herramientas sobre hipoteca

Estas guías y calculadoras responden otras preguntas habituales al comprar vivienda:

Pregunta	Guía o herramienta
¿Cuánta hipoteca me dará el banco?	Este artículo
Simular según mi sueldo	Calculadora de hipoteca según sueldo
¿Cuánto pagaré al mes?	Calculadora de cuota de hipoteca
¿Cómo se calcula la cuota?	Cómo calcular la cuota de una hipoteca
¿Fijo o variable?	Préstamo fijo vs. variable
¿Qué es el Euríbor?	Qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca
Desglose cuota a cuota	Qué es la tabla de amortización
¿Tengo colchón antes de firmar?	Cómo crear un fondo de emergencia

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Preguntas frecuentes

¿El banco siempre financia el 80% de la tasación?

El 80% es el límite habitual para vivienda habitual. Para segunda vivienda, ese porcentaje baja típicamente al 60-70%. Y en algunos casos muy específicos, por ejemplo cuando la vivienda es del propio banco (activo adjudicado), pueden llegar a financiar hasta el 90% o incluso el 100%, aunque con condiciones específicas.

¿Cuentan los ingresos de alquiler o de inversiones?

Depende del banco. Algunos los computan parcialmente si están acreditados en la declaración de la renta de forma continuada (mínimo 2 años). No es automático y cada entidad tiene sus propios criterios.

¿Puedo pedir una hipoteca si soy autónomo?

Sí, pero el proceso de análisis es más exhaustivo. Los bancos suelen requerir los últimos 2-3 años de declaraciones de IRPF e IVA, y el ingreso que computan no siempre es el ingreso bruto, sino el neto después de gastos deducibles. La estabilidad y la tendencia de esos ingresos a lo largo del tiempo tiene mucho peso.

¿Qué pasa si el 35% no me da para la cuota del piso que quiero?

Existen algunas alternativas que algunas personas valoran: ampliar el plazo (reduce la cuota pero aumenta el coste total en intereses), incorporar un cotitular, buscar una vivienda de menor precio, o esperar a tener mayor capacidad de ahorro o mejores ingresos. También existen ayudas puntuales (por ejemplo, avales ICO para jóvenes en supuestos concretos); el BdE las resume en ayudas para la compra de la primera vivienda. Cada opción tiene implicaciones distintas y ninguna es universalmente mejor que otra.

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Resumen

Criterio	Valor de referencia habitual
Ratio de endeudamiento máxima	30-35% de ingresos netos
Financiación máxima sobre tasación	80% (vivienda habitual)
Ahorro mínimo recomendado	20% del precio + 10-12% en gastos
Plazo máximo habitual	30 años (algunos bancos hasta 40)
Documentos básicos necesarios	Nóminas, contrato, IRPF, extractos bancarios

Entender estos criterios antes de acercarse a un banco permite llegar a la negociación con información real, sin sorpresas. La calculadora de hipoteca según sueldo, la calculadora de cuota de hipoteca y la tabla de amortización son herramientas útiles para hacer tus propias simulaciones antes de ese paso.

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Este artículo ha sido elaborado con fines divulgativos. Los cálculos son aproximaciones basadas en parámetros de referencia del mercado y no constituyen una oferta ni asesoramiento financiero. Las condiciones reales dependen de cada entidad financiera y de la situación particular de cada solicitante.