Cuánto dinero necesito para comprar una casa: entrada y gastos (2026)

Saber cuánto dinero necesitas para comprar una casa no es lo mismo que saber cuánta hipoteca encaja con tu sueldo. Además del precio, hace falta ahorro para la parte que no se financia y para los impuestos y otros gastos de la compra. En muchas operaciones el porcentaje financiado ronda el 80% del valor que toma la entidad. En este artículo ese 80% es un supuesto de cálculo, no un máximo legal igual para todos los bancos. Con ese supuesto, en los ejemplos de vivienda usada el ahorro se mueve aproximadamente entre el 27% y el 32% del precio, sobre todo por el impuesto. No es una regla fija: depende de los impuestos, de los demás gastos y de las condiciones de financiación.

En este artículo verás la fórmula, el desglose y ejemplos reproducibles. Para la cuota que encaja con tus ingresos, usa la calculadora de hipoteca según sueldo. Si ya tienes el piso elegido, la calculadora de cuota de hipoteca muestra la mensualidad. El porcentaje financiado y la tasación están en qué es el LTV.

La fórmula del ahorro necesario

El dinero que conviene tener antes de firmar se puede resumir así:

$$Ahorro\ total = Entrada + Impuesto\ de\ la\ compra + Otros\ gastos$$

• Entrada: parte del precio que no entra en el préstamo.
• Impuesto de la compra: ITP en vivienda usada, o IVA y AJD en vivienda nueva cuando correspondan.
• Otros gastos: tasación, determinados gastos de la compraventa y, solo si consta en la oferta, una comisión de apertura. No son una tarifa única.

Con el supuesto de financiación del 80% de este artículo, y si el precio y la tasación coinciden, la entrada es el 20% del precio:

$$Entrada = Precio \times 0{,}20$$

En los ejemplos, los «otros gastos» se sustituyen por una estimación simplificada de 2.650 €, solo para poder comparar escenarios. No es una tarifa oficial, no es un importe fijo y no es lo que pagará cualquier comprador. Puede variar según la operación, la vivienda, la comunidad y los servicios contratados. Los gastos de formalización de la hipoteca no se suman otra vez: según el Banco de España, desde la Ley 5/2019 la entidad asume notaría, registro, impuestos y gestoría de esa formalización, y el cliente paga la tasación.

Desglose: impuestos, compraventa e hipoteca

No todo lo que rodea a la firma lo paga el comprador, ni todo tiene el mismo importe en cualquier provincia.

Impuestos de la compra

En vivienda usada (y en la venta entre particulares) se paga el ITP, un impuesto autonómico. El tipo general no es el mismo en toda España y, si se cumplen ciertos requisitos, puede haber un tipo reducido o una bonificación. Los ejemplos de este artículo usan solo el tipo general.

El ahorro total de la tabla suma la entrada del supuesto (40.000 €), el ITP del tipo general y la hipótesis de 2.650 €. No incluye tipos reducidos ni una comisión de apertura.

• Madrid. El tipo general de transmisión de inmuebles es el 6% (Comunidad de Madrid). Hay bonificaciones y tipos reducidos si se cumplen requisitos, por ejemplo vivienda habitual o familia numerosa.
• Andalucía. El tipo general es el 7% desde el 28 de abril de 2021 (Junta de Andalucía). Hay tipos reducidos si la vivienda es habitual y se cumplen otras condiciones.
• Comunitat Valenciana. Para los hechos imponibles devengados desde el 1 de junio de 2026, el tipo general de adquisición de inmuebles es el 9%. Si el valor supera 1.000.000 €, el tipo es el 11% sobre la totalidad. Hasta el 31 de mayo de 2026 el tipo general era el 10%: con la misma hipótesis, un piso de 200.000 € salía a 20.000 € de ITP y ~62.650 € de ahorro. La reforma está en la Ley 5/2025 de la Generalitat; la gestión, en la Agencia Tributaria Valenciana. También hay tipos reducidos condicionados.
• Cataluña. Si el valor total no supera 600.000 €, el tipo general es el 10%. Por encima, la tarifa es progresiva: 11% hasta 900.000 €, 12% hasta 1.500.000 € y 13% a partir de ahí. En casos concretos, como un gran tenedor o un edificio entero de viviendas, el tipo es el 20%. Hay tarifas reducidas para vivienda habitual si se cumplen los requisitos. Fuente: Agència Tributària de Catalunya.

La base del impuesto no siempre es el precio escriturado: en muchos casos se toma el mayor entre el valor declarado y el valor de referencia. Por eso el ITP del ejemplo puede cambiar aunque el precio de anuncio sea el mismo.

En vivienda nueva (primera entrega del promotor) no se paga ITP. Se paga IVA, estatal: el 10% con carácter general, según la AEAT. Si la compra se escritura, suele añadirse el AJD, cuyo tipo lo fija cada comunidad y puede cambiar según la operación. «IVA del 10% más AJD» no es una fórmula con el mismo AJD en toda España.

Tasación y formalización de la hipoteca

La tasación la encarga el comprador y, con carácter general, la paga él. Hace falta para que la entidad valore la garantía. Su precio depende de la vivienda y de la sociedad de tasación; por eso no figura aquí como una tarifa cerrada.

Los gastos de formalizar el préstamo se reparten de otra manera. El Banco de España explica que, desde la Ley 5/2019, el cliente paga la tasación y la entidad asume el notario, el registro, los impuestos y la gestoría de la formalización de la hipoteca. Eso no convierte a la entidad en pagadora de la escritura de compraventa ni del impuesto de la compra.

Ejemplo: vivienda de 200.000 €

Supuestos del ejemplo, todos explícitos:

• Precio de compra: 200.000 €.
• Financiación supuesta: 80%, y precio y tasación coinciden, así que la entrada es el 20%.
• Vivienda usada en Madrid, tipo general de ITP del 6%.
• Otros gastos: hipótesis de 2.650 €, no una factura.

Concepto	Cálculo	Importe
Precio de compra	—	200.000 €
Entrada (supuesto del 80%)	200.000 × 20%	40.000 €
ITP, tipo general 6%	200.000 × 6%	12.000 €
Otros gastos (hipótesis)	estimación para comparar	~2.650 €
Ahorro total	40.000 + 12.000 + 2.650	~54.650 €

54.650 € son el 27,3% de 200.000 €. Con el mismo precio y el tipo general del 10% de Cataluña (el valor no supera 600.000 €), el ITP pasa a 20.000 € y el ahorro a ~62.650 € (31,3%). En la Comunitat Valenciana, con el tipo general del 9% desde el 1 de junio de 2026, el ITP es 18.000 € y el ahorro ~60.650 € (30,3%).

La diferencia entre el 6% y el 10% son 8.000 € de impuesto, con la misma entrada y la misma hipótesis de otros gastos. Por eso comparar comunidades con un porcentaje único de «gastos» se queda corto.

Ejemplos según el precio

Misma lógica: financiación supuesta del 80%, precio y tasación iguales, tipo general de ITP y la hipótesis de 2.650 €. La columna del 10% corresponde al tipo general de Cataluña cuando el valor no supera 600.000 €. Valencia, al 9% desde junio de 2026, queda entre las dos columnas.

En estos escenarios el ahorro queda cerca del 27%–32% del precio. En una vivienda más barata, la hipótesis de 2.650 € pesa más; en una más cara, pesa el impuesto. Si el porcentaje financiado no es el 80%, o la tasación no alcanza el precio, la entrada cambia y el porcentaje también.

Vivienda nueva y vivienda usada

El ahorro de la obra nueva no se puede copiar de la tabla de ITP: el IVA es estatal y el AJD no. Para ver qué impuesto corresponde a una operación concreta, la AEAT tiene un calificador de operaciones inmobiliarias.

Errores frecuentes

1. Contar solo la entrada. Con el supuesto del 80%, la entrada de un piso de 200.000 € son 40.000 €. En los ejemplos, el ITP y la hipótesis de otros gastos suman entre 14.650 € (ITP del 6%) y 22.650 € (ITP del 10%). No es un recargo fijo del 10–12%: el impuesto depende de la comunidad y el resto, de la operación.

2. Usar el mismo ITP en toda España. Un 6% y un 10% separan 8.000 € en un piso de 200.000 €. Y el tipo general no es el único: hay reducciones si se cumplen los requisitos de cada comunidad.

3. Mezclar los gastos de la compra con los de la hipoteca. Notaría y registro de la compraventa no se reparten igual que los de la escritura del préstamo. Imputar al comprador la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca duplica costes que, en la formalización del préstamo, asume la entidad.

4. No mirar la tasación. Si para esta simulación se financia el 80% del menor entre precio y tasación, una tasación de 190.000 € sobre un precio de 200.000 € deja un préstamo de 152.000 €. La parte no financiada pasa de 40.000 € a 48.000 €, antes de impuestos y otros gastos. El ejemplo desarrollado está en qué es el LTV.

5. Cubrir el hueco con otro préstamo. Sumar un préstamo personal a la hipoteca aumenta la deuda y puede subir el coste de la operación. Conviene tratarlo como parte del endeudamiento, no como ahorro.

6. Dejar el colchón en cero. El Banco de España recomienda contar con un fondo de emergencia de entre tres y seis meses de gastos normales antes de otras metas. Es un criterio de planificación, no un requisito legal para comprar. Cómo montarlo: cómo crear un fondo de emergencia.

Cómo planificar el ahorro

Con la cifra del ejemplo se puede pasar a un plan mensual. La calculadora de ahorro hace la cuenta; la guía está en cuánto ahorrar al mes.

Ejemplo con el piso de 200.000 € en Madrid (tipo general del 6%): objetivo 54.650 €, ya hay 15.000 € ahorrados y el plazo es 36 meses.

$$Ahorro\ mensual = \frac{54.650 - 15.000}{36} \approx 1.101\ €$$

Faltan 39.650 €, unos 1.101 € al mes durante tres años, sin contar rentabilidad. Con el tipo general del 10% en Cataluña el objetivo sube a 62.650 €: faltan 47.650 €, unos 1.324 € al mes. En la Comunitat Valenciana, con el 9% desde junio de 2026, el objetivo es 60.650 €: faltan 45.650 €, unos 1.268 € al mes.

Si la cuota que sale de ese precio no cabe en tus ingresos, el límite no es solo el ahorro. Compruébalo en la calculadora de hipoteca según sueldo.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?

En los ejemplos de este artículo, con un supuesto de financiación del 80% y tasación igual al precio: entrada del 20% + ITP del tipo general + una hipótesis de 2.650 € de otros gastos. Esa cifra no es una tarifa oficial. Para una vivienda de 200.000 € salen ~54.650 € con ITP del 6% (Madrid), ~60.650 € con el 9% de la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026 y ~62.650 € con el 10% general de Cataluña si el valor no supera 600.000 €. En esos escenarios el ahorro queda cerca del 27%–32% del precio, no como regla fija. Simula la cuota en la calculadora de hipoteca según sueldo.

¿Cuánto es la entrada mínima de una hipoteca?

No hay un mínimo legal único. El 80% es una referencia habitual y el supuesto de cálculo de este artículo, no un tope igual para todas las entidades. Con ese supuesto, si el precio y la tasación coinciden, la parte no financiada es el 20%. El porcentaje depende de la operación, la entidad, la solvencia y de si la tasación alcanza el precio. Más detalle en qué es el LTV.

¿Qué gastos hay al comprar una vivienda además de la entrada?

El impuesto de la compra (ITP en vivienda usada, o IVA y AJD en vivienda nueva cuando correspondan), la tasación (normalmente la paga el cliente) y determinados gastos de la compraventa, que dependen de la operación. Los gastos de formalizar la hipoteca se reparten de otra forma: según el Banco de España, desde la Ley 5/2019 la entidad asume notaría, registro, impuestos y gestoría de esa formalización. La comisión de apertura solo se suma si consta en la oferta. No es un recargo fijo del 10–12% del precio.

¿Qué es el ITP y cuánto pago al comprar una vivienda usada?

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compraventa de vivienda usada. El tipo lo fija cada comunidad y puede haber tipos reducidos si se cumplen requisitos. En los ejemplos, el tipo general es el 6% en Madrid, el 7% en Andalucía, el 9% en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026 y el 10% en Cataluña si el valor no supera 600.000 €, con escala progresiva por encima. No es el IVA, que corresponde a la primera entrega de vivienda nueva.

¿Debo usar todo mi ahorro en la entrada?

Conviene dejar un fondo de emergencia aparte del dinero de la entrada y de los gastos de la compra. El Banco de España recomienda contar con entre 3 y 6 meses de gastos normales antes de otras metas. Es un criterio de planificación, no un requisito legal para comprar. Más detalle en cómo crear un fondo de emergencia.

¿Qué pasa si la tasación es menor que el precio de compra?

Si para esta simulación se financia el 80% del menor entre precio y tasación, una tasación de 190.000 € y un precio de 200.000 € dejan un préstamo de 152.000 €. La parte no financiada pasa de 40.000 € a 48.000 €, antes de impuestos y otros gastos. No es una regla idéntica en todas las entidades. El ejemplo desarrollado está en qué es el LTV y el 80% de tasación.

¿Dónde calculo cuánta hipoteca me dan y cuánto ahorro necesito?

La cuota según ingresos se estima en la calculadora de hipoteca según sueldo. El dinero de la compra, en esta guía de entrada y gastos.

Resumen

Concepto	En los ejemplos de este artículo
Entrada	20% del precio, con financiación supuesta del 80% y tasación igual al precio
Impuesto	ITP del tipo general (Madrid 6%, Andalucía 7%, Comunitat Valenciana 9% desde el 1 de junio de 2026, Cataluña 10% hasta 600.000 €) o IVA del 10% en vivienda nueva, más el AJD de esa comunidad
Otros gastos	Hipótesis de ~2.650 € para comparar. No es una tarifa ni incluye otra vez la formalización de la hipoteca
Piso de 200.000 €	~54.650 € con ITP del 6%; ~60.650 € con el 9% de Valencia; ~62.650 € con ITP del 10%
Fondo de emergencia	Criterio de planificación del Banco de España (3–6 meses), no un requisito para comprar

El porcentaje financiado, la tasación y la comunidad cambian la cifra. Por eso el 27%–32% describe estos escenarios, no cualquier compra.

Este artículo tiene fines divulgativos. Los tipos de ITP, IVA y AJD dependen de la normativa autonómica y de las circunstancias de cada operación; los ejemplos usan tipos generales vigentes en la revisión de octubre de 2026 y una hipótesis de otros gastos que no es una tarifa oficial. Contrasta siempre el impuesto con la agencia tributaria de tu comunidad y las condiciones del préstamo con la oferta de la entidad.