Cuánto dinero necesito para comprar una casa: entrada y gastos (2026)
Calcula cuánto ahorro necesitas para comprar una vivienda: entrada del 20%, gastos de notaría, registro, ITP o IVA y tasación. Ejemplos y desglose paso a paso.
- Comprar vivienda
- Hipoteca
- Entrada
- Gastos compra
- Ahorro
Por Pau Sàbat Martí
Desarrollador de software · Finanzas personales
Autor de las guías y calculadoras de Herramientas Prácticas. Proyecto independiente, sin vínculos con entidades financieras.
Saber cuánto dinero necesitas para comprar una casa no es lo mismo que saber cuánta hipoteca te presta el banco. El préstamo cubre, como norma general, hasta el 80% del valor de tasación; el resto, la entrada y los gastos de la operación deben salir de tu ahorro. Muchas personas calculan solo el 20% del precio y se llevan una sorpresa al firmar: en la práctica suelen hacer falta entre un 27% y un 32% del precio de compra en mano, según el ITP de tu comunidad autónoma (en vivienda usada) y si la vivienda es nueva o de segunda mano.
En este artículo verás la fórmula, el desglose de cada gasto y ejemplos numéricos. Para cruzar ese ahorro con lo que te prestaría el banco según tu sueldo, usa la calculadora de hipoteca según sueldo. Si ya tienes el piso elegido, la calculadora de cuota de hipoteca te muestra la cuota mensual. El marco completo de endeudamiento y límite del 80% está en cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo.
La fórmula: cuánto ahorro necesitas en total
El importe total que debes tener disponible antes de firmar se resume así:
Donde:
- Entrada = precio de compra − hipoteca concedida. Con financiación al 80%, la entrada mínima habitual es el 20% del precio (sobre el valor de tasación o el precio, el inferior).
- Gastos de compra = impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación y, en su caso, gastos de formalización de la hipoteca.
En términos porcentuales sobre el precio de la vivienda:
Los gastos fijos (notaría, registro, gestoría y tasación) suelen sumar ~2.500–3.000 € en una operación estándar, con independencia del precio. El variable principal es el impuesto: con ITP del 6% (Madrid) el total ronda el 27%; con ITP del 10% (Cataluña, Comunidad Valenciana) se acerca al 31%. El Portal del Cliente Bancario del Banco de España detalla los gastos habituales asociados a una hipoteca y a la compraventa.
Importante: el desglose varía según la comunidad autónoma, si compras vivienda usada o nueva, bonificaciones (jóvenes, familia numerosa) y si el banco financia parte de los gastos (poco frecuente). Los ejemplos de este artículo usan dos escenarios de ITP (6% y 10%) para que puedas comparar el mismo precio con distintos impuestos.
Desglose de los gastos al comprar una vivienda
No todos los conceptos aplican en todos los casos. La diferencia principal:
- Vivienda de segunda mano: pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo tipo lo fija cada comunidad autónoma.
- Vivienda nueva: pagas IVA (10% en vivienda habitual) más AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre la escritura.
| Concepto | Qué es | Orden de magnitud |
|---|---|---|
| Entrada (no financiada) | Diferencia entre precio y préstamo (habitualmente 20% con LTV 80%) | ~20% del precio |
| ITP (vivienda usada) | Impuesto autonómico sobre la compraventa | ~4%–13% del precio (según CCAA y tramos) |
| IVA + AJD (vivienda nueva) | IVA 10% (habitual) + AJD sobre escritura | ~10% + AJD (variable por CCAA) |
| Notaría | Escritura de compraventa y, aparte, escritura de préstamo hipotecario | ~600–1.500 € (compraventa) + ~500–1.000 € (hipoteca) |
| Registro de la Propiedad | Inscripción de la propiedad y de la hipoteca | ~400–800 € en conjunto |
| Gestoría | Tramitación de impuestos y registros | ~300–700 € |
| Tasación | Informe exigido por el banco (valor de tasación) | ~300–500 € |
| Comisión de apertura (si aplica) | Según entidad y oferta; puede ir incluida en TAE o no | 0%–1% del capital (variable) |
ITP en las comunidades autónomas más habituales (2026)
En vivienda usada, el impuesto que más mueve la cifra final es el ITP. Tipos generales vigentes (sin bonificaciones):
| Comunidad autónoma | ITP general (vivienda usada) | ITP sobre 200.000 € | Ahorro total* (200.000 €) |
|---|---|---|---|
| Madrid | 6% | 12.000 € | ~54.650 € |
| Andalucía | 7% | 14.000 € | ~56.650 € |
| Comunidad Valenciana | 10% (9% desde jun. 2026) | 20.000 € / 18.000 € | ~62.650 € / ~60.650 € |
| Cataluña | 10% hasta 600.000 €; escala progresiva hasta 13%* | 20.000 € | ~62.650 € |
*Ahorro total = entrada 20% (40.000 €) + ITP + gastos fijos (~2.650 €: notaría, registro, gestoría, tasación). Misma base que el ejemplo detallado más abajo.
Cataluña (escala progresiva): desde el Decreto-ley 5/2025, el ITP deja de ser un tipo casi plano y pasa a gravarse por tramos: 10% hasta 600.000 €, 11% entre 600.001 y 900.000 €, 12% entre 900.001 y 1.500.000 € y 13% por encima de 1.500.000 €. Además, existe un tipo del 20% para transmisiones realizadas por grandes tenedores en supuestos específicos. En el ejemplo de 200.000 €, toda la base tributa al 10%, por lo que el ITP y el ahorro total no cambian.
Fuentes para contrastar tipos y bonificaciones: Comunidad de Madrid — transmisiones patrimoniales onerosas (ITP), Junta de Andalucía — ITP y AJD (tipos y bonificaciones), Agencia Tributaria de Catalunya — transmisiones patrimoniales onerosas, Agencia Tributaria Valenciana — compra de inmueble (ITP). Para vivienda nueva, el impuesto principal es el IVA al 10% en primera entrega de vivienda (Agencia Tributaria), más el AJD autonómico sobre la escritura.
Antes de reservar, pide un presupuesto cerrado a la gestoría con el precio, la CCAA y el tipo de vivienda concretos.
Ejemplo paso a paso: vivienda de 200.000 € (segunda mano, ITP 6%)
Partimos de una vivienda usada de 200.000 €, financiación al 80% (160.000 € de hipoteca) e ITP del 6% —tipo general en Madrid—. Los gastos fijos (notaría, registro, gestoría, tasación) se fijan en ~2.650 €, cifra reutilizada en el resto de tablas para que los totales sean comparables.
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Precio de compra | — | 200.000 € |
| Hipoteca (80%) | 200.000 × 0,80 | 160.000 € |
| Entrada | 200.000 − 160.000 | 40.000 € |
| ITP (6%) | 200.000 × 0,06 | 12.000 € |
| Notaría (compraventa + hipoteca) | Estimación | ~1.200 € |
| Registro (propiedad + hipoteca) | Estimación | ~600 € |
| Gestoría | Estimación | ~450 € |
| Tasación | Estimación | ~400 € |
| Total gastos (sin entrada) | Suma conceptos anteriores | ~14.650 € |
| Ahorro total necesario | Entrada + gastos | ~54.650 € |
En porcentaje sobre el precio: 54.650 € ÷ 200.000 € ≈ 27,3%. Con ITP del 10% (Cataluña, Comunidad Valenciana) el mismo piso exige ~62.650 € (~31,3%): la diferencia son 8.000 € solo de impuesto.
Puedes reproducir el escenario con tus cifras en la calculadora de hipoteca según sueldo, que incluye una estimación de gastos de compra.
Ejemplos según precio de la vivienda
Dos escenarios con 80% de financiación y los mismos gastos fijos (~2.650 €) del ejemplo anterior. La columna «ITP 6%» corresponde a Madrid; «ITP 10%» a Cataluña o Comunidad Valenciana (tipo general, sin bonificaciones):
| Precio vivienda | Entrada (20%) | Gastos (ITP 6% + fijos) | Total (ITP 6%) | Gastos (ITP 10% + fijos) | Total (ITP 10%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | ~11.650 € | ~41.650 € | ~17.650 € | ~47.650 € |
| 200.000 € | 40.000 € | ~14.650 € | ~54.650 € | ~22.650 € | ~62.650 € |
| 250.000 € | 50.000 € | ~17.650 € | ~67.650 € | ~27.650 € | ~77.650 € |
| 300.000 € | 60.000 € | ~20.650 € | ~80.650 € | ~32.650 € | ~92.650 € |
Para 200.000 €, 54.650 € (ITP 6%) y 62.650 € (ITP 10%) son los mismos importes del ejemplo paso a paso y de la tabla por CCAA. El artículo pilar cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo usa el escenario conservador (~31%, ITP ~10%) para no subestimar el ahorro necesario.
Vivienda nueva vs. segunda mano: qué cambia
| Aspecto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal sobre el precio | ITP (tipo autonómico) | IVA 10% (vivienda habitual) |
| Escritura | Compraventa entre particulares o promotor | Compraventa + posibles reservas con promotor |
| Gastos habituales extra | Dependen del ITP de tu CCAA | IVA ya suma ~10%; revisa AJD y calidades |
| Financiación bancaria | Hasta ~80% de tasación (habitual) | Igual; tasación puede diferir del precio de lista |
En ambos casos necesitas entrada + gastos antes de la firma. No confundas el IVA de una vivienda nueva con el IVA de una factura de servicios: aquí el 10% es parte del precio de la operación inmobiliaria.
Errores frecuentes al calcular el ahorro necesario
Calcular solo el 20% de entrada. Los gastos pueden sumar otro 10–12% (o más con ITP alto). Sin ese colchón, la operación se retrasa o hay que pedir un préstamo personal caro para cubrir la diferencia.
Olvidar la tasación. El banco financia sobre el menor entre precio de compra y valor de tasación. Si la tasación sale baja, necesitarás más entrada de la prevista.
Agotar todo el ahorro en la compra. Conviene mantener un fondo de emergencia (el Banco de España recomienda 3–6 meses de gastos) aparte del dinero destinado a entrada y gastos. Comprar sin colchón deja expuesto ante imprevistos o una subida de cuota si la hipoteca es variable (qué es el Euríbor).
Confundir lo que pides con lo que puedes pagar al mes. Tener ahorrada solo la entrada (~40.000 € en un piso de 200.000 €) no implica que el banco te preste el resto: tu sueldo limita la cuota (ratio 30–35%). Entrada y capacidad de pago son dos filtros distintos.
No reservar margen para muebles y mudanza. No son gastos hipotecarios, pero sí desembolsos reales en las semanas posteriores a la firma.
Cómo planificar el ahorro para la entrada
- Fija el precio objetivo (realista según zona y tu capacidad hipotecaria).
- Calcula el ahorro total con la fórmula entrada + gastos; usa la tabla por CCAA o el escenario ITP 6%/10% según dónde compres.
- Resta lo que ya tienes disponible (sin contar el fondo de emergencia que no quieras tocar).
- Divide entre el plazo en meses hasta la compra para obtener la aportación mensual necesaria.
- Contrasta con tu capacidad de ahorro real (cómo calcular cuánto puedes ahorrar al mes).
Ejemplo (Madrid, ITP 6%): objetivo 54.650 € en 3 años (36 meses), con 15.000 € ya ahorrados → faltan 39.650 € → ~1.101 €/mes de ahorro dedicado. En Cataluña o Valencia (ITP 10%), el mismo piso de 200.000 € requeriría 62.650 € → ~1.324 €/mes con los mismos 15.000 € de partida. Si esa cifra supera tu margen, toca alargar plazo, bajar precio objetivo o valorar compra con cotitular.
La calculadora de ahorro proyecta cuánto acumularías con una aportación mensual constante.
Guías y herramientas sobre hipoteca
| Pregunta | Guía o herramienta |
|---|---|
| ¿Cuánto ahorro necesito (entrada + gastos)? | Este artículo |
| ¿Cuánta hipoteca me dará el banco? | Cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo |
| Simular según mi sueldo | Calculadora de hipoteca según sueldo |
| ¿Cuánto pagaré al mes? | Calculadora de cuota de hipoteca |
| ¿Tengo colchón aparte de la entrada? | Cómo crear un fondo de emergencia |
| ¿Qué es el Euríbor? | Qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?
Entrada (20% con financiación al 80%) + gastos de compra. El total depende del ITP de tu CCAA: para una vivienda de 200.000 €, con gastos fijos de ~2.650 € (notaría, registro, gestoría, tasación), necesitas ~54.650 € con ITP del 6% (Madrid) o ~62.650 € con ITP del 10% (Cataluña, Comunidad Valenciana). En porcentaje: ~27% a ~31% del precio. Simula tu caso en la calculadora de hipoteca según sueldo.
¿Cuánto es la entrada mínima de una hipoteca?
Con carácter general, los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación (vivienda habitual). Eso implica una entrada mínima del 20% del precio o tasación, el valor inferior. En casos excepcionales (vivienda del banco, perfiles muy solventes) puede subir el porcentaje financiado, pero no es lo habitual.
¿Qué gastos hay al comprar una vivienda además de la entrada?
Impuestos (ITP en segunda mano o IVA + AJD en obra nueva), notaría (compraventa y hipoteca), registro, gestoría, tasación y, en su caso, comisión de apertura. El Banco de España los resume en su guía de gastos asociados a la hipoteca. Suelen suponer ~10–12% del precio según comunidad autónoma.
¿Qué es el ITP y cuánto pago al comprar una vivienda usada?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compraventa de vivienda de segunda mano. El tipo lo fija cada comunidad autónoma (entre 4% y 13% del precio en el tipo general, según CCAA y tramos). No confundirlo con el IVA, que aplica a vivienda nueva. Antes de reservar, calcula el tipo vigente en tu CCAA.
¿Debo usar todo mi ahorro en la entrada?
No es recomendable. Conviene mantener un fondo de emergencia (el Banco de España sugiere 3–6 meses de gastos) aparte del dinero para entrada y gastos de compra. Más detalle en cómo crear un fondo de emergencia.
¿Qué pasa si la tasación es menor que el precio de compra?
El banco financia sobre el menor entre precio y tasación (hasta el 80%). Si tasas en 190.000 € pero pagas 200.000 €, la hipoteca máxima se calcula sobre 190.000 € y necesitarás más entrada de la prevista para cubrir la diferencia más el 20% no financiado.
¿Dónde calculo cuánta hipoteca me dan y cuánto ahorro necesito?
En la calculadora de hipoteca según sueldo introduces sueldo, gastos, LTV y estimación de gastos de compra. Para el marco completo, consulta cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo y esta guía de entrada y gastos.
Resumen
| Concepto | Referencia |
|---|---|
| Fórmula | Ahorro total = entrada + gastos de compra |
| Entrada habitual | 20% del precio (con financiación al 80%) |
| Gastos (impuesto + fijos) | ITP 6–10% + ~2.650 € (notaría, registro, gestoría, tasación) |
| Total en mano | ~27% (ITP 6%, Madrid) a ~31% (ITP 10%, Cataluña/Valencia) |
| Recomendación adicional | Fondo de emergencia aparte (3–6 meses de gastos, BdE) |
Tener claro el desglose evita sorpresas en la notaría y te permite negociar con calma el precio máximo de vivienda. Simula entrada, gastos y cuota en la calculadora de hipoteca según sueldo antes de hacer una oferta.
Este artículo tiene fines divulgativos. Los importes se basan en tipos generales de ITP e IVA vigentes en 2026 y no constituyen asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Los tipos del ITP, IVA y AJD dependen de la normativa autonómica, bonificaciones y tu situación concreta. Consulta presupuestos actualizados con gestoría, notaría o asesor antes de firmar. Última revisión: julio de 2026.