Qué es el LTV y el 80% de tasación en una hipoteca (2026)

El LTV (o el «80% de tasación», como suele llamarse coloquialmente) es uno de los dos límites que marcan cuánta hipoteca puedes conseguir en España; el otro es tu capacidad de pago según tus ingresos. En este artículo verás qué es el LTV, por qué los bancos suelen tomar como referencia el valor más bajo entre el precio de compra y la tasación, y qué cambia si la tasación sale por debajo del precio. Para calcular tu hipoteca máxima combinando ambos límites, usa la calculadora de hipoteca según sueldo.

Este artículo no repite el desglose de sueldos; eso está en cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo en 2026, ni el de impuestos y gastos, que tienes en entrada y gastos. Aquí nos centramos en el LTV y la tasación.

Qué es el LTV

LTV son las siglas de Loan to Value («préstamo sobre valor»). Es el porcentaje que representa la hipoteca respecto al valor del inmueble:

$LTV = \frac{\text{Importe del préstamo}}{\text{Valor del inmueble}} \times 100$

Si un banco te concede un LTV del 80%, financia el 80% del valor de la vivienda y tú aportas el 20% restante con recursos propios (más los gastos de compra, que van aparte). Cuanto más bajo es el LTV, más entrada necesitas.

Por qué importa el 80%

El 80% es el porcentaje de financiación más habitual en España para vivienda habitual, tomando como referencia el valor de tasación. El Banco de España lo confirma: la cuantía del préstamo suele vincularse a la tasación, normalmente hasta un máximo del 80%.

Importante: ese 80% no es un porcentaje fijo por ley para todos los casos. Es la práctica habitual del mercado, pero cada entidad decide su política de riesgo. Puede variar en segundas residencias, perfiles con menos estabilidad de ingresos u otras condiciones. No asumas que siempre te concederán exactamente el 80%.

Precio de compra vs valor de tasación

El punto que más sorprende a quien compra por primera vez: el banco no aplica el 80% sobre el precio pactado con el vendedor, sino sobre el menor de estos dos valores:

Valor	Qué es	Quién lo fija
Precio de compra	La cantidad que has acordado pagar por la vivienda	Comprador y vendedor
Valor de tasación	La valoración independiente del inmueble para uso como garantía del préstamo	Un tasador homologado, encargado por el banco

Si la tasación coincide con el precio o lo supera, no hay diferencia práctica: el 80% se calcula sobre el precio. Pero si la tasación sale por debajo del precio, el banco financia el 80% de esa cifra más baja y tú tienes que cubrir la diferencia.

Ejemplo A: precio y tasación coinciden

• Precio de compra: 200.000 €
• Valor de tasación: 200.000 €
• LTV ofrecido: 80%

Cálculo: 200.000 € × 80% = 160.000 € de hipoteca máxima.

Eso deja una entrada de 40.000 € (el 20% del precio), sin contar los gastos de compra (notaría, registro, gestoría, impuestos), detallados en entrada y gastos para comprar una casa.

Ejemplo B: la tasación sale por debajo del precio

• Precio de compra: 200.000 €
• Valor de tasación: 190.000 €
• LTV ofrecido: 80%

Aquí el banco no aplica el 80% sobre 200.000 €, sino sobre los 190.000 € de tasación: 190.000 € × 80% = 152.000 € de hipoteca máxima.

La entrada sube a 48.000 € (24% del precio en lugar del 20%). Esos 8.000 € de diferencia son lo que «pierdes» de financiación por cada 10.000 € que la tasación quede por debajo del precio, con un LTV del 80%.

Escenario	Base de cálculo	Hipoteca máxima (80%)	Entrada necesaria
A: precio = tasación	200.000 €	160.000 €	40.000 € (20%)
B: tasación por debajo	190.000 €	152.000 €	48.000 € (24%)

Qué es la tasación y quién la paga

La tasación es un informe de una sociedad tasadora homologada (registro del Banco de España) que valora el inmueble de forma independiente como garantía del préstamo. No es negociar el precio con el vendedor: es una valoración técnica (visita, mediciones y comparables de la zona).

Según los criterios de buenas prácticas del Banco de España, el coste lo paga el cliente (no el banco) y, como lo pagas tú, puedes elegir el tasador homologado y usar el mismo informe con varias entidades, si no está caducado. La tasación caduca a los seis meses desde su emisión. En la práctica suele rondar entre 300 € y 500 €; ese rango también lo recogemos en entrada y gastos para comprar una casa.

LTV y capacidad de pago son dos filtros distintos

Tener entrada suficiente para el LTV no garantiza la hipoteca: hay un segundo filtro independiente, tu capacidad de pago. Los bancos suelen limitar la cuota al 30–35% de tus ingresos netos (cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo).

Puede darse cualquiera de estas dos situaciones:

• Tienes entrada suficiente para el LTV, pero tu sueldo no soporta la cuota.
• Tu sueldo sí soportaría más cuota, pero no tienes ahorro para la entrada del LTV.

La hipoteca final será el resultado de aplicar ambos límites y quedarte con el más restrictivo. Calcula los dos en la calculadora de hipoteca según sueldo y, con la cifra de préstamo, la cuota en cómo calcular la cuota de una hipoteca.

Errores frecuentes

• Calcular el 80% solo sobre el precio anunciado: si la tasación es más baja, la hipoteca se calcula sobre esa cifra menor.
• Olvidar que una tasación baja significa más entrada: como en el ejemplo B, 10.000 € menos de tasación pueden exigir varios miles de euros más de ahorro.
• Confundir el LTV con el TIN o la TAE: el LTV mide cuánto te presta el banco; el TIN y la TAE miden el coste. Ver TIN y TAE en una hipoteca.
• Pensar que el banco siempre da el 80%: es lo más habitual en vivienda habitual, pero cada entidad decide según el riesgo.

Cómo simularlo en la práctica

1. Consigue una estimación realista de tasación (o el precio de mercado de viviendas similares, como orientación).
2. Aplica el LTV (partida habitual: 80%) sobre el menor entre precio y tasación.
3. Compara esa hipoteca con la cuota que soporta tu sueldo en la calculadora de hipoteca según sueldo.
4. Suma entrada + gastos de compra para el ahorro total; desglose en entrada y gastos.
5. Con una oferta real, pide la tasación oficial cuanto antes: es la cifra definitiva sobre la que financiará el banco.

Guías y herramientas relacionadas

Recurso	Para qué sirve
Calculadora de hipoteca según sueldo	Calcular tu hipoteca máxima combinando LTV y capacidad de pago
Calculadora de cuota de hipoteca	Calcular la cuota mensual de una hipoteca concreta
Cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo	Ver el límite de endeudamiento del 30–35% con ejemplos de sueldo
Entrada y gastos para comprar una casa	Calcular el ahorro total necesario, incluidos impuestos y gastos
Cómo calcular la cuota de una hipoteca	Ver cómo se calcula la cuota mensual paso a paso
Amortización anticipada: cuándo compensa	Entender cómo reducir intereses una vez concedida la hipoteca

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Preguntas frecuentes

¿Qué es el LTV de una hipoteca?

LTV son las siglas de Loan to Value: el porcentaje que representa el importe del préstamo respecto al valor del inmueble. Un LTV del 80% significa que el banco financia el 80% del valor de la vivienda y tú aportas el 20% restante como entrada, sin contar los gastos de compra.

¿Por qué los bancos financian solo el 80%?

Es la práctica más habitual en España para vivienda habitual, tal y como recoge el Banco de España, pero no es un porcentaje fijo por ley para todos los casos: cada entidad valora el riesgo de forma individual y puede ofrecer un LTV distinto según el perfil o el tipo de vivienda.

¿El 80% se calcula sobre el precio o sobre la tasación?

Se calcula sobre el menor de los dos valores. Si el precio y la tasación coinciden, no hay diferencia; si la tasación sale por debajo del precio, el 80% se aplica sobre esa cifra más baja, como se ve en el ejemplo B del artículo (190.000 € de tasación → 152.000 € de hipoteca máxima).

¿Qué pasa si la tasación es menor que el precio de compra?

Necesitas cubrir con recursos propios la diferencia entre el precio y lo que financia el banco. En el ejemplo del artículo, con un precio de 200.000 € y una tasación de 190.000 €, la entrada sube de 40.000 € (20%) a 48.000 € (24%) del precio.

¿Puedo conseguir más del 80% de financiación?

En algunos casos sí es posible, según la política de cada entidad y el perfil del solicitante, aunque no es lo habitual para una compra estándar de vivienda habitual. Cada banco decide sus propios criterios, por lo que conviene consultar directamente con varias entidades.

¿Cuánto ahorro necesito además de la entrada del 20%?

Además de la entrada calculada con el LTV, hay que sumar los gastos de compra (impuestos, notaría, registro, gestoría y, en su caso, la tasación). El desglose completo está en entrada y gastos para comprar una casa.

¿LTV y ratio de endeudamiento son lo mismo?

No. El LTV mide cuánto financia el banco respecto al valor del inmueble (afecta a la entrada que necesitas); el ratio de endeudamiento mide qué parte de tu sueldo se destinaría a la cuota (afecta a la cuota máxima que puedes asumir). Son dos límites independientes que se aplican a la vez; el más restrictivo marca tu hipoteca final.

¿Dónde simulo mi LTV y cuánta hipoteca me dan?

Puedes calcular tu hipoteca máxima combinando el LTV y tu capacidad de pago en la calculadora de hipoteca según sueldo, y estimar la cuota mensual resultante en la calculadora de cuota de hipoteca.

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Resumen

Idea clave	En una frase
LTV	Porcentaje del valor del inmueble que financia el banco (importe del préstamo ÷ valor)
80%	Porcentaje habitual de financiación para vivienda habitual en España, sin ser un límite universal
Base de cálculo	El banco aplica el LTV sobre el menor entre precio de compra y valor de tasación
Tasación baja	Si la tasación queda por debajo del precio, necesitas más entrada para cubrir la diferencia
Dos filtros	El LTV (entrada) y la capacidad de pago (sueldo) son límites independientes; se aplica el más restrictivo

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento financiero personalizado. El porcentaje de financiación, las condiciones y los criterios de tasación pueden variar según la entidad y el perfil de cada persona. Contrasta siempre las cifras con tu banco o con un profesional cualificado antes de tomar una decisión.